두구두구 아파트 오피스텔 다가구 다세대 빌라 선택은?

21년 11월쯤 향후 집값에 대한 생각을 하기전에 부동산에 투자한다면 어디에 해야하냐에 대한 개인적 견해를 작성한것임으로

두서가 없고, 정리가 안되어 있을 수도 있으니 읽을때 고려해주시기 바랍니다.

 

이후 작성한 향후 집값에 대한 생각 링크

2022.06.11 - 향후 집값에 대한 평가 및 분석 생각. (21년 12월쯤 의 생각)

 

 

아파트 vs  주거용 오피스텔

다가구 다세대는 ?

• 다세대, 빌라는…
• 대규모 연립빌라는 향후 재건축 및 재개발 정비를 통해 아파트로 변할 수 있는  power가 있을거라 생각함.
• but. 일반적 빌라나 다세대는 주인들의 갭투 (전세와 매매가가 극한으로 붙어 있는점, ) 향후 재건축이 힘들다는 점, 재개발이 난개발이 구역에 대해 자주 일어나는점. 재개발 등의 이슈가 없거나, 직접 구역을 개발할 이슈가 없는한, 장기 투자로 적합하다고 판단. 존버가 진리. 향후 10년 20년 특이점없이 계속해서 들고 갈 수 있다면 나쁘지 않은 선택이라 생각한다.

 

빌라는 아파트나 대규모 단지의 연립에 비해서 주택의 관리등이 힘든점, 일반 다세대의 경우에는 동대표, 즉 일반적 다세대(2-3룸이 섞여 있는 실 수요자들이 밀집해 있는, 법인들이 가지고 있는 임대형 원룸 다세대나,  대학가 주변의 원룸형 다가구주택은 제외하고)의 경우, 적게는 1x4 = 4세대 ~  12세대가  모여 있는 집들이 많은데, 오히려 소규모일 수록, 의견들이 더욱더 다양하고, (지금 세살고 있는 더클래스 반상회만 봐도,) 건물에 살고 있는 모두가 참여한 (동별 대표자 등등이 아닌)  상태로 진행하기 때문에, 1-2명의 발암캐릭터가 끼여있다면 무엇을 하든 진행하기 힘든 상황이 되는점,

 이런가구가 여럿 모여 재개발이 진행하기는 더욱 힘들거라는점, 노후도등등을 맞추기 힘든점.

 

 

 그리고 실 생활에 있어서 관리비가 적은점은 있지만, 관리비가 적기때문에 스스로 해야하는 것들, 스스로 포기해야 하는 것들이 좀더 많은 점들이 사람들의 매수세를 점점 감소시키는 요인이 되지 않는가 한다.  (수익용도로 사용하기도 애매. 입지등등 위치가 일반적인 역세권, 주변 인프라를 사용하기 좋은 위치에서 벗어나 위치하는 경우가 많기때문에 -  이런부분은 오히려 오피스텔이 더욱 좋은 입지에 있기때문에,  수익률을 노리고 들어가는 사람이라면 오피스텔로, 아니면 대학가 주변 원룸형 다세대로 수익 투자를 하는것이 더 이득이라 생각한다.)

 그로인해, 빌라의 경우는 부동산이 불장이 아닌한, 점점 노후 될것이며, 노후된 빌라는 수리비 관리비 등등이 더욱 나올것, 특히 자기집만 잘관리해서 되는것이 아니라 건물 외부, 지붕 등등 전체적으로 관리가 잘 이루어져야 건축물이 오래 유지되고,  깔끔하게 유지될 수 있기때문에, 다세대의 투자는 좋은 입지에서 멀어질수록,  재개발 호재가 없을 수록 점점 나만의 세상으로, 나락으로 떨어지는 경우가 많을 것이라 생각됨.

 이는 소규모의 아파트 단지에도 해당 될것이라 생각되고, 소형평수 위주의 아파트들도, 이해관계에 대한 문제는 많을 것이라 생각된다. 

 

 소규모단지 아파트의 경우에는 주변 노후도가 좋지 않을경우, 같이 재개발 구역으로 진행되어 대규모 단지가 되는게 가장 베스트 지만, 주변 신축으로 주변 환경이 좋아지는 것만으로 1차적인 호재가 될 수도 있다 생각된다.

 하지만 차선일뿐, 그저 가지고 있는 사람들의 희망, 일것이라 개인적으로 생각한다. 주변이 좋아지면 덩달아 좋아지는건 맞지만 결과적으로는 그 소규모단지가 재단장 하지않으면 의미가 없다. 기본적인 골격과 와꾸가 좋아서 리모델링으로 충분히 주변상황을 따라 갈 수 있으면 좋지만, 리모델링으로 좋아지는것도 기존 틀이 좋아야 가능한법. 원판을 새로 까는 신축에 비해서는 떨어 질 수 밖에 없다.

 

 

 입지에서 멀어져 있는 소규모 아파트에 비해서는 역세권에 붙어 있는 주거용 오피스텔 (2-3R의) 도 좋은 선택이 될 수 있을것으로 생각된다.

 

 1차적으로는 재건축등의 재단장은 힘든 경우가 태반이라 생각한다. 입지면에서 우월하고, 주변환경이 좋다면 (채광등등이 빌라 촌처럼 답답하지않고,  좀 열려  있는 상황이라면) 나쁘지 않은 선택이 될 수 있을것이라 생각한다.

 1룸의 오피스텔의 경우는 대부분 수익을 노리는 투자형이 많지만, 2-3룸의 경우는 입지면에서도 좋다면 투자자들 뿐만이 아니라 실수요자들도 같이 들어오는 장이 될 수 있기때문에, 주차도 1:1로 가능하다면 금상첨화다.

 실수요자들이,  실제 거주하는사람들이 많은 2-3룸의 오피스텔이라면  향후 건축법이 달라지면 아파트로 용도 변경 되면서 리모델링되는 방향도 가능하지 않을까?, 기계식 주차등의 제한이 있는 경우라면 힘들것이다.

 

오피스텔의 단점은 주차가 불편한점 (기계식 주차등.)

그로인해 관리비가 상당히 비싼점.

 일반적 주상복합형태인경우가 많기때문에, 근생부분의 공용전기등을 같이 쓰는건지 관리비 비싼 관리비와 주차는 단점을 2개씩 써도 모자를것 같다.

 최대 2룸을 가진 오피스텔은 1룸이 섞여 있는 경우가 많아 투자용으로는 적합 할 수는 있지만, 장기적으로 생활등에 있어서는 좋지 않을 것 같다. 취득세가 상당히 비싼점. 같은평형 같은 가격대의 아파트에 비해서 취득세가 3-4배 정도 형성되 있다 미친…

 

 

선택이라면

1. 대규모단지 > 2.소규모 아파트 > 3.주상복합 아파트 > 4.주거용 아파텔

서울에서  3. 4와 경기권에서 2의 선택지가 있을때 나의 선택은?