향후 집값에 대한 평가 및 분석 생각. (21년 12월쯤 의 생각)

아래 글은 21년 12월쯤 현재 부동산 및 향후 부동산에 대한 개인적인 견해이고, 스스로의 판단을 위한 정리글이다.  누군가는 본인의 판단에 도움이 되었으면 하는 마음에 적었던 글을 블로그에 올려본다.

 

이전에 생각했던 글

2022.06.12 - 두구두구 아파트 오피스텔 다가구 다세대 빌라 선택은?

 

- 향후 집값에 대한 평가 및 분석 생각.

1. 현재 집값에 대한생각

현재 서울은 일부 대형단지 및 아파트 밀집지역, 역세권에 위치한 아파트 들은 1.5룸 정도의 규모 (10평대 아파트) 는 7억~8억의 시세에 형성되어 있고, (강서구 가양동 및 노원구 일대) 그나마 역에서 거리가 있거나, 향후 지하철등의 교통수요가 들어오기 힘든 아파트들은 20평대 (2~3R)의 형태로, 7~8억에 매매가가 형성되어 있다. (도봉구, 및 강북구 우의신설지하철 라인, 북서울 꿈의숲, 구로고척~인천방향, 관악구 남측지역, 연신내구축아파트, 홍제동 산자락 아파트등)

 

그외 입지가 좋은 1. 강남 접근성 2. 여의도~종로, 마곡지구등의 접근성 및 인접지구들로 10억이상의 호가를 유지하고 있다. 10억 이상아파트들은 현재 대단지 기준 매물은 조금 쌓여 있는데에 반해, 급격하게 오른 아파트 시세 및 양도세 및 낮아진 대출기준등으로 기존 저가주택 (현재 4-7억 아파트)사람들이 매도 후 넘어 갈 수 없는 시장이 되어 가고 있으며, 실제로 현금을 가지고 있는 사람들만 주택 매도 후 더 상급지로의 이동 또는 더 대단지로의 이동이 가능한 상황이 되었다.

 

6억 이하, 9억 이하의 상대적 저가아파트들은 현재 기존 무주택자들의 대출 완화등으로 매물이 거의 들어가 있는 상태이며, 현재 대선 등등의 국가적 이슈, 금리 상승(현재 구매자들의 매매수요를 단기적 감소를 시킬 수는 있어 보이나, 결국 마음먹은 사람들의 구매심리를 막을 수는 없는 요소라 판단됨) 및 대출규제(dsr)로 추가적 매물이 나오거나 거래가 이루어지지 않는 상황이며, 남아 있는 아파트들의 호가들도 실거래가 기준으로 5천~1억 이상 높게 나와 있는 상황이라 판단된다. 실제 매물은본 아파트 몇몇세대의 주인들도 호가가 높은건 알지만, 주변 호가보다는 낮춰 매물을 올릴 수 없다고 판단해 호가를 낮추지 않는 사람들도 많이 보인다. 

 

현재 빌라도 3룸 10~20평대는, 4-5억까지가는것을 볼 수 있다

새로 신축되는곳의 아파트들은 입지가 그리 좋지않아도 인서울 기준으로 24평 기준 12-15억은 기본 호가나 나오는 상황.

 

 

1. 향후 집값에 대한생각

 1) 전세금과 매매가

서울권의 집값이 낮아지기 위해서는 결국 공급물량이 늘어나야 하는데, 현재는 매매가 기준 70%까지 전세가 올라오고 있는 상황이며, 전세연장청구권(세입자가 요청시, 2년 더 전세로 살 수 있으며 집주인은 기존 전세금의 5%밖에 인상하지 못함)으로 인해 전세값은 아직 낮은 상태라 판단된다.

 22년 6월 기준으로 아파트 값 상승 및 전세연장청구권을 처음 사용한 사람들의 만기일이 도래함으로, 신규 세입자 유입은 6월기준으로 낮았전 전세금들은 매매값에 추가로 키맞추기를 들어갈것으로 보인다.

 세입자들이 대출규제등으로 맞추지 못하는 상황이 생기면, 반전세등으로 모자란 전세금에 대해 월세로 전환된 반전세 물건들이 많이 나올것이라 생각된다. (현재 네이버 부동산 기준으로도 올전세 물건보다 전월세 전환으로 전세금을 받는 월세 매물들이 늘어나고 있는 추세)

 

 2) 공급량과 수요

 서울내에서의 수요, 새집에대한 니즈는 항상 있을것이라 판단된다. 현재는 규제로인해 갈아타기의 힘듬, 상승분에대한 세금 부담으로 저가 구축아파트의 매물상승도 힘든편.

 서울과 인접한곳과 서울에서의 공급량은 향후 5년 정도 까지는 인허가(서울시자료) 물량을 보면 미미하다고 볼 수 있다. 몇몇사람들은 등촌주공아파트(강남소재 2만세대)의 입주로 공급이 늘어나기때문에 집값이 떨어 지거나 보합을 이룰수 있다고 하지만, 내년에 2만세대의 청약이 이루어 진다하더라도, 기존 주택자들은 완공되어 입주되는 시점(최소3년)까지는 기존주택을 가지고 있으며 살곳이 필요하며, 위 소재에 살고 있는 사람들이 이주시, 추가적 주거가 필요한점을 보면 집값 하락에는 도움이 되지 않을것으로 보인다. 이후 입주가 시작되더라도 현재 서울의 청약되는 아파트의 분양가들이 분양가상한제에도 불구하고 입지가 좋지않거나 100세대 미만 빌라급아파트들이 평당 2800정도로 분양되는점을 볼때, 강남에 위치한 2만세대의 등촌 주공 같은경우는 9억 이하의 아파트들의 금액에는 영향이 없을것이라 판단된다.

 

  이후 3기 신도시등의 입주 물량들이 폭팔적으로 증가시 하락의 가능성이 있을것이라 판단되나, 토지주들과 사전협의가 되지않은점, 아파트 및 신도시 조성을 위한 인프라 구축이 아직 되지않아 실제 아파트 착공시점은 빨라도 3~5년은 있어야 할것으로 보인다. 이또한 토지주들과의 협의로 점점 연기 될 수 있어 보인다. 3기신도시 예정토지들의 지가가 상당히 많이 상승했고, 현재 토지보상이 빠르면 22년 중후반 ~ 23년으로 국토부에서 보고 있다. 국내 자본시장의 대부분이 부동산에 투자되고 있기때문에, 3기신도시 택지 보상이 이루어지고 난뒤의 자금이 서울 및 경기권의 부동산으로 유입될 가능성이 상당히 커보인다. 그로, 향후 집값은 더욱 높아 질것으로 보인다.

 

향후 5년에서 8년 정도는 서울에서 부동산 규제등에 관한 법규 및 재건축 등등으로 신규 주택시장에 대한 규제완화는 계속해서 일어날것으로 보인다. 

법규제가 나오는것에 따라 주택시장는 어느정도 유지나 하락을 할 수 있을것으로 보이며, 재건축 및 재개발완화시 일부 구축 물량은 호제에 따라 상승 할 수 있을것으로 보인다.

이후 3기 신도시등의 물량들의 입주 시점(최소8-10년)이 되기전까지는 특이점이 없다면 천천히 상승할것이라 보이고, 이후 공급량이 추가적으로 많이 나오기 시작하면, 아파트값과 전월세 값은 어느정도의 하락을 보일것으로 추정된다.